Оренда землі, договір оренди землі


   Для того, щоб розглядати порядок передачі земельної ділянки в оренду, необхідно насамперед визначити поняття оренди землі.
Договір оренди землі - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Реєстрація таких угод здійснюється шляхом запису в "Книзі державної реєстрації договорів оренди". Факт державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок у Ставищенському районі засвідчується районним відділом земельних ресурсів. Відповідно до Постанови КМУ від 25 грудня 1998 року № 2073 для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів:
-заяву про державну реєстрацію договору оренди;
-договір оренди (у трьох примірниках). Договір оренди додається у такій кількості для того, щоб потім сторонам та державному відділу земельних ресурсів залишилося по одному примірнику.
-план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірниках). План (схема) земельної ділянки - це графічний документ, що відображає розміщення, розмір, зовнішні межі земельної ділянки, а також розміщення об'єктів нерухомості, пов'язаних з використанням земельної ділянки. План (схема) складається з використанням даних державного земельного кадастру, картографічних матеріалів та одержаних під час проведення зйомок об'єкта землеустрою на місцевості або його межування. Такий документ використовується під час нанесення меж об'єкта землеустрою на відповідну кадастрову карту (план).
-рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності;
-результати конкурсу чи аукціону - у разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах;
-копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб.
Крім зазначених документів до заяви додаються:
-акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, на місцевість - у разі невизначення їх у натурі;
-проект відведення земельної ділянки - у разі надання її в оренду із зміною цільового призначення.
У нинішніх умовах політика лібералізації земельних відносин, недопущення будь-яких обмежень щодо виділення земельних паїв у натурі, їх обміну, поділу чи об'єднання має підкріплюватись ефективними економічними і правовими важелями збереження цілісності раціональних земельних масивів, недопущення їх необґрунтованого подрібнення. Одним з таких комплексних економічних і правових механізмів є саме оренда землі, яка слугує ефективним способам узгодження суперечностей між відносинами власності і господарювання на землі. Оренда об'єднає подрібнені між різними власниками земельні ділянки для укрупненого і раціонального господарського використання. Оренда є ефективною формою переходу земельної ділянки від малоефективного власника до успішного господаря без відчуження права власності.
Однак формальне запровадження оренди ще не гарантує її ефективності в гармонізації економічних інтересів. А сьогодні ми поки що пройшли якраз формальний етап запровадження оренди. Понад 92 відсотки селян уклали договори на передачу в оренду своїх земельних паїв підприємствам. Решта переважно приєднали їх до особистих селянських господарств і обробляють самостійно або кооперуються. Але серед укладених договорів 90 відсотків становлять терміном до 5 років, у тому числі більше половини - до 3 років. Це не може не турбувати орендарів - керівників господарств, які хочуть мати хоч якусь перспективу. У країнах Західної Європи практично навпаки: 90 відсотків договорів укладаються на термін понад 5 років, а більшість з них - на 10-15, тобто повний цикл сівозміни, і середній - окупність основних фондів. Чимало договорів укладаються на 25-50 років. Така довготривалість договірних відносин взаємовигідна орендодавцям і орендарям. Досягається це шляхом гармонізації їх інтересів умовами оренди, і насамперед за рахунок високої орендної плати.
Приступати до використання землі власником земельної частки (паю) до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.
Тепер слід детальніше зупинитися на орендних відносинах у галузі земельного права.
Суб'єктами оренди земельної ділянки є орендодавець та орендар.
Орендарем земельної ділянки може бути фізична чи юридична особа, яка за договором оренди бере у користування земельну ділянку за плату та на певний строк. Відповідно до ст. 6 Закону України "Про оренду землі"13, орендарями земельних ділянок можуть бути:
ў Районні, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України;
ў Органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради;
ў Громадяни України, юридичні особи, релігійні, громадські організації, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави, іноземні юридичні та фізичні особи, особи без громадянства.
Потрібно відзначити, що орендарями земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути тільки ті юридичні особи, в установчих документах яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.
Іншим суб'єктом є орендодавець. Це фізична чи юридична особа, яка є власником земельної ділянки, що передається в оренду, або уповноважена ним особа.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного
органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний термін, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно із Законом України "Про оренду землі", передати землю в оренду може власник земельної ділянки - орендодавець, або уповноважена ним особа. У такій ролі можуть виступати фізична особа (громадянин), юридична особа (підприємство, організація) та органи державної влади і місцевого самоврядування. Орендар - це особа, яка бере в оренду земельну ділянку. В цій ролі виступають здебільшого юридичні і фізичні особи. Якщо йдеться про оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то варто пам'ятати таку вимогу законодавства: юридичні особи можуть бути орендарями лише за умови, що в їхніх установчих документах передбачено провадження цього виду діяльності. А фізичні особи мають право орендувати землю в тому разі, якщо здобули відповідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.
Договір оренди земельної ділянки укладають у письмовій формі.
Згідно із статтею 14 Закону "Про оренду землі", договір оренди підлягає нотаріальному засвідченню за бажанням однієї із сторін та державній реєстрації.
Державна реєстрація договорів оренди землі здійснюється безкоштовно.
Особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву (клопотання).
Розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду проводяться у такому порядку. Орган виконавчої влади розглядає клопотання у місячний термін і дає обґрунтований висновок.
В разі позитивного рішення укладається договір оренди.
Щоб уникнути можливих неприємностей та непорозумінь під час передачі або отримання в оренду земельної ділянки, в договорі оренди належить чітко визначити питання, які, згідно із законодавством, є істотними умовами такого договору, а саме:
1. Об'єкт оренди (Місцеположення та розмір земельної ділянки)
2. Термін дії договору оренди.
Тут діє тільки одне обмеження: такий термін не може перевищувати 50 років. Якщо період оренди є надто малим, то орендар не завжди буде зацікавлений у дбайливому використанні землі. Натомість тривалий термін оренди землі може не відповідати інтересам Орендаря. За нинішніх умов найкраще віддавати землю в оренду на час від 3 до 6 років. Практика свідчить, що такий термін влаштовує і власників землі, і орендарів, хоча й не завжди.
3. Орендна плата (розмір, індексація, форми оплати, термін та порядок внесення і перегляд та відповідальність за її несплату). За оренду землі можна розраховуватися кількома способами:
а) грошима;
б) в натуральній формі (зерном, цукром, олією тощо);
в) різними видами послуг (обробіток землі, ремонт техніки, забезпечення транспортом у певних випадках).
Всі ці види оплати можна поєднати. Розмір, форму і термін внесення орендної плати сторони за згодою вказують у договорі. За оренду можна заплатити наперед, але не більше ніж за рік. У тому разі, якщо договір оренди земельної ділянки буде визнано недійсним, внесеної плати за фактичний час оренди землі орендареві не повертають.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до Закону і не може перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки. У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати.
Указом Президента України "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" встановлено мінімальний розмір орендної плати за користування землями сільськогосподарського призначення - не менше 1,5 % від вартості земельної ділянки (паю).
Варто пам'ятати: за оренду земельних ділянок, що перебувають у державній і комунальній власності, платять тільки грошима. Для того щоб можна було обрахувати державне мито в разі натуральної та відробіткової форм орендної плати, в договорі потрібно передбачити їх вартісну величину. Грошовий еквівалент натуральної чи відробіткової орендної плати сторони визначають самостійно.
Земельний податок сплачує власник землі, тобто орендодавець. Орендар земельної ділянки вносить тільки орендну плату, визначену в договорі оренди. Втім, від цього податку звільняють тих власників, які здають свою землю в оренду платникам фіксованого сільськогосподарського податку.
Цю норму встановлює Закон України "Про внесення змін до Закону України "Про плату за землю" Така пільга діятиме доти, доки матиме чинність Закон України "Про фіксований сільськогосподарський податок" .
4.Умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.
5. Умови збереження стану об'єкта оренди
Поліпшивши земельну ділянку без згоди орендодавця, орендар не може розраховувати, що йому буде відшкодовано витрати за таку роботу. Натомість якщо орендодавець дав таку згоду в договорі, то він має повернути орендареві відповідні кошти.
6. Умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
7. Умови повернення земельної ділянки орендодавцеві.
8. Чинні обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки.
Обмеження використання земельної ділянки - це встановлені законом або договором обмеження
- заборони на продаж або інше відчуження для певних осіб протягом установленого строку;
- заборони на передачу в оренду (суборенду);
- права на переважну купівлю у разі продажу ділянки;
- умови про прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;
- умови про початок і завершення забудови або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;
- заборони на провадження певних видів діяльності;
- заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього вигляду нерухомого майна;
- умови про здійснення будівництва, ремонту або утримання дороги, ділянки дороги;
- умови про додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;
- умови про надання права полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці у встановлений час та у встановленому порядку тощо.
Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації і діють протягом обумовленого терміну.
Однією з форм обмеження права власності на земельну ділянку є обтяження земельної ділянки. Таке обмеження виникає з укладеного власником землі договору або закону. Обтяження зазвичай виникає по відношенню до третіх осіб.
Необхідно відмітити, що перехід права власності на земельну ділянку не припиняє обтяження.
9. Сторона (орендодавець чи орендар), яка ризикує в разі випадкового пошкодження або знищення об'єкту оренди чи його частини. В даному випадку це можуть бути повені, зсуви, змиви тощо.
10. Відповідальність сторін.
Відсутність хоча б однієї з перелічених умов, а також умов про орендодавці, орендарів земельних ділянок, права оренди землі, передачі об'єкта оренди та строку дії договору оренди є підставою для відмови в державній реєстрації цього документу, а також для визнання його недійсним.
В договорі оренди сторони мають право вказати й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування , проведення меліоративних робіт а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди). Умови договору оренди земельної ділянки не повинні суперечити законам України.
Невідємною частиною договору оренди землі є:
- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
ў акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі об'єкта оренди;
- проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених Законом України "Про оренду землі".
Якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
Орендодавець має право висувати до орендаря такі вимоги:
o використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору оренди;
o дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;
" дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони тощо;
o вчасно вносити орендну плату.
Орендодавець зобов'язаний:
o передати орендареві в користування земельну ділянку, придатну для використання за цільовим призначенням. Стан землі має відповідати умовам договору оренди;
o при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
o не перешкоджати орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою
- відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
- попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.
Орендар має право:
o самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;
- за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, та інші споруди і будівлі та закладати багаторічні насадження;
o одержувати продукцію та доходи з цієї ділянки;
o за письмовою згодою орендодавця провадити зрошувальні, осушувальні та інші меліоративні роботи.
Орендар зобов'язаний:
o приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
o виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
- у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.
По закінченні терміну дії договору переважне право на його продовження має орендар, якщо він виконував свої обов'язки як належить. У
такому разі обидві сторони цієї угоди мусять дійти взаємної згоди.
Змінити умови договору оренди земельної ділянки можна за взаємною згодою сторін. Якщо хоча б одна сторона виступає проти внесення змін, то спірні питання треба вирішувати через суд.
Договір оренди землі перестає бути чинним у таких випадках:
1. Закінчення терміну дії договору.
2. Розірвання договору оренди за взаємною згодою.
3. Дострокове розірвання договору на вимогу однієї із сторін і за рішенням суду. Так буває в разі невиконання сторонами обов'язків, випадкового знищення чи пошкодження землі, якщо це перешкоджає її використанню за договором.
4. Перехід земельної ділянки у власність орендаря.
5. Примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки, якщо виникає така суспільна потреба (це питання регулює законодавство України).
6. Смерть орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмова його родичів-спадкоємців від виконання договору оренди.
7. Ліквідація юридичної особи - орендаря (тобто підприємства, яке орендувало землю).
Договір оренди землі можна достроково розірвати за таких умов:
o за взаємною згодою сторін;
o за рішенням суду в разі невиконання обов'язків сторін;
o у разі випадкового знищення чи пошкодження земельної ділянки, як що це суттєво перешкоджає її використанню.
Договір не може бути розірвано в односторонньому порядку. Таке положення дає можливість сторонам захистити свої інтереси щодо використання чи отримання відповідної орендної плати.
У разі розірванні договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.
За законом, зміна власника земельної ділянки не вимагає внесення змін
у договір оренди або його розірвання (якщо така угода не передбачає інших умов). Тому, укладаючи договір оренди, доцільно внести до нього такий пункт, який дозволяв би новому власникові земельної ділянки наполягати на перегляді договору або на достроковому припиненні його дії. Змінити умови договору оренди або розірвати таку угоду можна тільки після того, як орендар завершить цикл сільськогосподарських робіт. Якщо котрась із сторін не бажає подовжити термін оренди, то про це потрібно повідомити іншій стороні не пізніше як за 3 місяці перед закінченням терміну дії договору.
У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закічення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом - повідомленням.
Договір оренди земельної частки (паю).
Громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог закону України "Про оренду землі"
Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору визначається на тих же підставах, що і припинення договору оренди земельної ділянки.





© 2016-2017, WWW.MISCE.INFO “Місце інформації”. Всі права захищені
Публікація всіх авторських матеріалів та відеороликів дозволена тільки за умови прямого лінка на сайт. Для інтернет-видань обов’язковим є розміщення прямого, відкритого для пошукових систем лінка у першому абзаці на конкретну новину, статтю чи відео.